“二套轉首套”滿足啥條件可享受個稅專項附加扣除？專家解讀
日前，國家稅務總局12366納稅服務平臺以熱點問題答復形式回應稱，“二套轉首套”滿足相關條件的可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除，每年可享受1.2萬元稅前扣除額。那么，要想實現個稅專項附加扣除，具體要滿足哪些條件？又該怎樣享受這項優惠政策呢？
此前不少城市執行首套房“認房又認貸”政策，如果購房者名下已有房產或有過房貸記錄，再買房子的時候，通常會被算作“二套房”，首付比例、貸款利率都會更高。
為了穩定樓市，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，2023年8月住房和城鄉建設部等部門發布政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，這也就是首套房“認房不認貸”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“所謂的‘二套轉首套’是指在2023年8月18日之前，手上沒有房，但是有貸款記錄的個人和家庭，如果你再次買房的時候，因為有了貸款記錄，執行的是二套住房的貸款。那么，在2023年8月18日之后，住建部發文明確提出了，如果家庭名下沒有住房，但是有貸款記錄，如果你再次買房的話，就執行首套住房的優惠政策，就是所謂的‘認房不認貸’。這個政策發布以后，對于首套房政策的支持就可以用到原來被認定為二套但現在被認定為首套的購房人中間，這主要是為了支持剛需。”
在這項政策下，不少人選擇通過“二套轉首套”操作，來主動申請利率調整。那么，如果是“首套房”，是不是可以抵扣個稅呢？根據個稅現行政策規定，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進解釋說，“比如有首套房，每個月要還房貸，個稅計算的時候，就按照你有首套房的房貸，可以每個月給你1000塊的額度去抵扣，但是第二套房就不給你去抵扣了，因為主要是講首套房。”
不過，有的購房者此前由于“認房又認貸”政策，盡管在某地實際購買的是首套房，但因為有購房貸款記錄而適用二套房貸利率，并沒有享受過首套房住房貸款利息專項附加扣除政策。
而現在，根據國家稅務總局的最新回應，這些購房者商業貸款部分已辦理了“二套轉首套”手續，因此也可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除政策。這意味著，這部分的納稅人可以最高連續20年每年享受1.2萬元稅前扣除額，總計可抵扣24萬元。
嚴躍進表示，需要注意的是，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。“抵扣個稅政策總的方向是沒有變的，就只能享受一次。假如說以前已經享受過一次了，或者說已經在操作個稅抵扣的優惠政策了，你現在買第二套房肯定是不能享受的。但是如果以前是沒有享受過的，按照現在國家的政策，已經按首套房的標準更改了貸款合同，‘二套房轉為首套房’其實是可以去享受的。按照‘一次機會’的原則，相當于每個月可以減少1000塊錢左右的抵扣額，累計可以加起來有20年。”
這些政策具體如何操作？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，需要分“兩步走”。首先是貸款人，如果說滿足“認房不認貸”條件下可以享受首套房的優惠的話，要在貸款銀行的App上進行操作，作出申請，把利率轉換為首套房的利率。第二步，納稅人可以通過手機的個人所得稅App，在專項附加扣除項下的“住房貸款利息專項附加扣除”模塊里面填寫貸款的相關資料，就可以享受“二套轉首套”，個人的按揭貸款的利息可以在繳個稅之前扣除掉。
此次“二套轉首套”房貸利息明確納入個稅抵扣范圍，不少購房者將直接享受到真金白銀的稅收減免。李宇嘉表示，“他們的整個生活成本就降下來了，有利于促進其他方面的消費。同時，也有助于居民繼續持有房屋，避免因為成本高而無序掛牌，對市場沖擊，也能夠避免一些無序還貸行為。”
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，政策明確有助于提高居民購房的積極性，促進房地產市場健康穩定發展。“此次政策進一步說明，各地在持續降低房屋持有成本，對我們整個存量房貸方面作出政策的調整優化，反過來也對我們二季度，包括后續的購房需求、購房買賣，其實也有積極提振的效應。”
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