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收并購熱潮退去，物業管理行業正發生新的變化。

《中國經營報》記者注意到，作為物企擴規模的重要渠道，上市物企收并購正明顯降速，2022年上市物企累計披露31起并購，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額縮減70.8%；今年前5個月，上市物企披露的收并購交易金額不足3.6億元，相較去年同期的超70億元明顯下滑。去年以來，新大正、華潤萬象生活、寶龍商業、金科服務等多家上市物企叫停此前發布的收并購計劃，大宗收并購愈發少見。

收并購降速同時，通過引入外部投資、調整董事會架構等，多家上市物企還在進一步擺脫關聯方依賴，謀求獨立發展。第三方市場拓展、承接關聯方、收并購是物管企業擴規模的重要渠道，多方因素影響下，近來這些渠道都在告別此前的快速增長階段，物業管理行業規模增速放緩，正逐步進入高質增長時代。

【資料圖】

多位受訪分析人士表示，在收并購降速以及謀求獨立發展等因素影響下，上市物企高速拓規模受到較大影響，將倒逼企業綜合提升自身經營能力，建立完善的財務管理體系，提升企業的專業能力和管理水平等。

“前兩年的收并購熱潮導致效果不好，部分企業雖然完成了并購，但并未成功整合和運營，導致業績下滑和財務風險上升。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，市場風險下，企業對并購風險和收益進行重新評估，選擇更為審慎，在同行業收購動力不足的情況下，企業會考慮通過引入外部投資和調整董事會架構等方式實現獨立發展，而非通過收并購擴大規模。

交易減少

物企上市潮與并購潮是此前行業高頻詞，多位分析人士指出，此前物企并購潮與行業發展階段以及企業拓展規模訴求等方面因素有關。

“物業是房地產行業中的高毛利板塊之一，屬于優質資產。”農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥認為，前些年物業行業對并購保持熱衷，主要原因是行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一，同時基礎物業服務仍是物企營收主要來源，管理規模是影響企業收益的重要指標，而收并購是企業快速提高管理規模的重要方式。

“此前物企‘現金奶牛’以及房地產企業轉型等特性加持下，疊加提升居民居住生活服務配套政策支持與市場環境等因素，導致物企并購在前幾年頗為熱鬧。”廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉則認為，近年來市場環境變化下，資本市場明顯冷靜了許多，物企對收并購態度也趨向謹慎。

但自2022年以來，上市物企聲勢浩大的并購潮已漸成歷史。

中指研究院數據顯示，2022年上市物企累計并購31項，交易金額約為106.3億元；2021年，上市物企披露77項收購事件，累計披露金額362.5億元，相比之下，2022年上市物企并購交易金額已較2021年縮減70.8%。

今年前5個月，上市物企共披露6筆收并購事件，涉及交易金額不足3.6億元。而在去年同期，上市物企披露的收并購案例涉及交易金額超70億元，再上一年同期則超100億元。

同時，上市物企叫停此前發布的收并購計劃也時有發生。不久前，新大正發布公告稱終止此前發布的近8億元的股權收購計劃；再之前，華潤萬象生活、寶龍商業、金科服務、世茂服務等多家上市物企也曾相繼叫停此前發布的收并購計劃。

此外，上市物企收購目標愈發明晰，今年來上市物企披露的收并購事件中，大宗交易已較為少見。在宣布終止上述近8億元收購計劃后，新大正轉而收購了兩家市政環衛公司，總交易金額約0.72億元。

“從收購事件來看，2022年上市物企的收并購案例以強化多元業態業務能力及業務規模有質增長為主，趨于理性。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出，2022年，物管行業單項并購金額超過10億元的案例只有4宗，大宗交易明顯減少，且交易趨于理性。

質量時代

收并購降速以及謀求獨立發展背景下，物業管理行業規模增速正在放緩。

“物業管理行業如火如荼的并購市場熱度驟然下降，企業高速拓規模受到較大影響。”中指研究院方面分析認為，房地產市場環境變化等因素影響下，物業管理行業管理規模增速放緩，正逐漸開啟穩步拓展、高質增長的時代。

中指研究院數據顯示，2022年，百強物企管理面積均值為6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，也呈現出明顯的放緩跡象。

中指研究院方面分析認為，房地產市場環境變化等因素影響下，物業管理行業管理規模增速放緩，已經告別高速增長時代，“規模為王”的高速擴張戰略不再成為市場主流，物企并購愈加審慎，同時正謀求獨立化發展，更加重視品牌建設以及創新服務理念、服務對象及服務模式等。

實際上，2022年上半年物業管理行業規模增速已出現放緩跡象。

中指研究院數據顯示，2022年上半年，港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%。上一年同期港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021年全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速則分別為44.3%、37.6%。

克而瑞物管數據也顯示，2021年，上市物企在管面積同比增速為47.84%，2022年上半年，這一增速已降到29.44%；營收同比增速也從2021年的44%降到了2022年上半年的27.9%。

“隨著市場環境的不斷演變，未來企業擴規模仍將持續，但行業整體增速將有所放緩。”牛曉娟認為，今年物企可能將聚焦于服務品質提升、單盤盈利能力建設和品牌價值提升三大維度實現規模增長的提質增效，同時收并購主體相互認識更加深刻，并購更謹慎，性價比、業務的協同性、布局的互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面都被考慮在內，整體趨于理性。

“上市物業企業要擺脫關聯方依賴，需要在多個方面提升能力。”黃立沖認為，物企謀求獨立發展，首先要建立完善的財務管理體系，加強財務風險控制和預警，確保企業的獨立經營。其次在戰略規劃和運營管理方面，需要提升企業的專業能力和管理水平，以增強競爭優勢；加強對市場和行業的了解，及時調整戰略和業務模式，以適應市場變化和客戶需求；并要加強管理和技術人才引進、培養和管理，提高企業核心競爭力和創新能力。

（文章來源：中國經營網）