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統計數據里的樓市倒春寒

時間：2023-06-16 23:04:25 來源：北京商報發布者：DN032

國房景氣指數半年來首次下降、一線二手房價集體環比下跌、開發商國內貸款到位資金同比下降超過10%……6月15日，國家統計局發布的5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動和前5月全國房地產市場基本情況，在經歷了極為短暫的小陽春后，房地產市場毫無意外地迎來了倒春寒。

【資料圖】

一線城市二手房價集體下跌

市場對于二手房的降價并不意外，但沒想到反饋到數據上如此之快。

國家統計局的數據顯示，從二手住宅看，5月一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。

在城市方面，二手住宅銷售價格環比上漲城市僅剩15個，比上月減少21個。

“3月房價全面普漲后，4月就開始出現了小陽春退熱的現象，5月明顯開始了倒春寒。”在中原地產首席分析師張大偉看來，這樣的快速波動說明市場此前的反彈并不是真正的反彈，更多是擠壓需求的多方釋放。“房價上漲城市明顯減少，特別是二手房只有15個城市價格上漲，讓市場再次回到小陽春前冷清現象。”

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，一線城市二手房價格普跌主要原因有兩個：一是一季度市場回升以后，更多的業主選擇掛牌，其中有換房需求，也有一部分是套現需求，其中豪宅掛牌量也在明顯攀升。其中，北京和上海樓齡較長的房源占比較大，在需求端選擇多元的情況下，為了盡快出手，很多業主選擇多次下調掛牌價，導致京滬下跌幅度更大。二是新房入市項目增加，且選擇低于二手房價格出售，導致需求被分流。

“更撐不住”是易居研究院研究總監嚴躍進對當前二手房市場價格的研判。在他看來，二手房市場的價格比一手房壓力要更大，目前轉跌，說明“更撐不住”，這也說明二手房的供求關系惡化情況更為嚴重。從城市看，上海二手房市場的跌幅最大，本身就是一個重要的信號，這說明當地市場的二手房其實存在很大的泡沫問題。

不樂觀的新房市場

二手房價下跌實錘的同時，新房市場也并不樂觀。

數據顯示，5月一線城市新房指數環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二線城市新房指數環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。

在李宇嘉看來，一線城市漲幅回落幅度更加明顯，主要原因在于一線城市一季度新房市場回升明顯，二季度開始開發商有提價行為，但集中在一線城市的新市民、年輕人的剛需和換房需求，對價格比較敏感，且一直有價格下跌預期，導致價格上升后去化降低，加上二手房掛牌量攀升，且價格下跌對新房形成沖擊，于是在4-5月開始，提價現象減少，重回降價促銷。

需求與供給需兩端保障

談及后市，包括李宇嘉在內的多位業內人士均給出“立體化保障措施急需出臺”的建議。

李宇嘉建議，4-5月，新房和二手房銷售面積連續2個月環比下降，100城數據顯示，4月環比下降27%，5月下降8%。顯示需求明顯收縮、預期轉弱，新盤去化率明顯降低，31個重點城市平均開盤去化率降至43%，較上月下降8個百分點。同時，二手房掛牌量也明顯走高，市場在二季度下行幅度加大。針對內需疲弱的情況，央行降低1年期MLF，預計5年期LPR有望下降，有望對后市形成一定支撐，但最關鍵的還是需求端對新市民、年輕人的就業、收入能積極紓困，供給端對開發商的風險能及時控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產量價的穩定。

供給端的問題其實已經不斷地被提及。就在15日同一天，國家統計局的數據顯示，1-5月，開發企業到位資金55958億元，同比下降6.6%，跌幅連續收窄后再次擴大。其中，國內貸款下降10.5%，跌幅比1-4月擴大了0.5個百分點；自籌資金下降21.6%，跌幅擴大了2.2個百分點。這兩項跌幅擴大，反映了金融機構對房企的風險擔憂加大，貸款及發債都在下降。

“目前的信貸寬松，更多是保交付，金融機構對于民營企業的信心依然不足。”華東某出險房企的融資部負責人直言，從當下直接融資看，民企除了龍湖外均不樂觀，銀行雖然并沒有出現斷貸、抽貸的情況，但新增也基本為零，這種局面疊加銷售不暢，企業的資金指標是不可能好的。“銷售回款兩個數據還能保持增長，主要是因為低基數效應。”

“當前市場的托底，不能停留在2014年的方式，要有更立體的措施出臺。”嚴躍進指出，總結今年前5月的全國房地產市場數據，可以看出供需兩端都相對冷，這說明近期房地產市場壓力或風險還沒有很好解除。鑒于房地產市場和宏觀經濟的情況，房地產必須穩住，各類更有實質性的政策必須加快出臺。唯有激活購房需求，才能帶動開發投資端和企業資金面的恢復。（記者王寅浩）

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