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文/樂居財經靳文雨

上市不足一年，正是應該做大規模的時候，蘇新服務（02152.HK）卻在緊鑼密鼓地瘦身。

(資料圖)

上周，出售蘇高新怡養健康管理49%股權事宜才剛剛落定，蘇新服務轉而又將所持蘇州匯融商旅發展有限公司（簡稱“匯融商旅”）3.167%股權擺上了貨架。

據其6月15日公告，該筆交易將透過蘇州交易中心進行公開招標，中標者須與蘇新服務訂立資產交易合同。底價為人民幣6030.25萬元。

從股權結構來看，蘇新服務持有匯融商旅3.167%股權，并不具有控股權。剩余股份則由蘇州新滸投資發展擁有60.722%、蘇州建融集團擁有27.777%、蘇州市滸墅關現代農業綜合開發擁有4.167%及蘇州高新區滸通市政服務擁有4.167%。

“自2012年投資于匯融商旅以來，該集團并無自目標公司收取任何股息。”與出售蘇高新怡養股權類似，匯融商旅的業績增長逐漸乏力，2022年更是虧損近2000萬元。

地產行業下行，打在物業股身上的高光開始暗淡，多數物企估值掉頭回落。目前匯融商旅的資產估值尚還維持在一定水平，尋求變現，對蘇新服務來說或是一個不錯的選擇。

此外，受關聯地產風險影響，昔日物企的三高標簽，即高規模、高毛利和高估值，大打折扣。物企跑馬圈地留下來的坑正加速顯現，為重拾資本市場的信任，物企們正瘋狂填坑，變賣不良資產或許才剛剛開始。

及時止損

根據蘇新服務公布的未經審核財務資料，2021年，匯融商旅的除稅前溢利為418.9萬元，尚且為正值，但在2022年，該公司虧損1734.3萬元。截至2022年12月31日，匯融商旅的未經審核資產凈值為約17.35億元。

公告中提及，匯融商旅主要從事物業租賃。而在2022年報中，蘇新服務表示，截止2022年12月31日，集團股權投資收入約7067.3萬元，同比下降了23.48%。

其中對匯融商旅的股權投資項目即為房租租賃，截至去年末，該項目列入其他全面收入的公平值為5946.9萬元，錄的公平值虧損為1183.1萬元。

蘇新服務坦言，未來仍可能會受到股權投資收入變動風險的影響，且日后股權投資可能錄得公平值虧損，從而將導致總資產及凈資產有所減少。

年報數據顯示，2021、2022年，蘇新服務的投資活動產生的現金流量凈額分別為-6438.8萬元、-5658.8萬元，連續兩年為負值。另外，截至2022年末，蘇新服務的總資產為14.36億元，同比增長9.17%，凈資產為7.64億元；其期末現金為3.51億元，同比增長15.95%。

目前來看，支撐蘇新服務營收的共有四條業務線，即城市服務、商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃服務。2022年，四條業務線的營收分別約為2.48億元、1.85億元、0.66億元，以及0.24億元，在總收入中的占比分別為47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。

對比上一年同期，商業物業管理服務與物業租賃服務營收均有所減少，下滑幅度分別為9.7%、14.8%。

對于下滑幅度更大的物業租賃業務，蘇新服務給出的解釋是，“主要是由于集團遵守當地政府應對COVID-19疫情的租金減免政策而于2022年免除或部分減免租戶的應付租金”。這與此次退出匯融商旅的原因相契合。

不過，雖然產生了“清退”匯融商旅股權的想法，但蘇新服務仍對物業租賃業務寄予厚望。

今年3月，蘇新服務發布公告成變更了全球發售所得款項凈額用途，除了砍掉投資養老項目的儲備金，還有縮減了投資垃圾集運中心的預算。這兩筆湊出的資金約有5290萬港元，蘇新服務將用以收購香港寫字樓，供自用及租賃。

“清退”行動

事實上，近段時間以來，進行資產剝離的物企，不止蘇新服務一家。

前兩三年，資本大舉涌入的物管行業。加速房企分拆物業IPO上市的同時，也掀起了行業密集的、大規模的、高溢價的收并購熱潮。但大量的收并購已經在短時間內推升了部分物企的商譽以及應收賬款，同時亦有物企出現了毛利率下降等問題。

資本退潮，物業資本市場逐漸回歸理性，上市物企的收并購擴張也開始趨向謹慎。

面對一些在后續整合中并沒有發揮出價值，甚至出現業績不達預期等情況的子公司或并購對象，不少物企也開始止損“清退”。

如在不久前，保利物業與保利創投剛剛向保利南方轉讓保利和樂（珠海）教育科技集團13.875%、18.50%股本權益，對應代價分別為1311.13萬元、1748.17萬元。對于選擇出售保利和樂股權的原因，保利物業并沒有作過多說明，只言是“根據公司經營發展需要”。

據樂居財經《物業K線》了解，自去年以來，上市物企中，還有包括碧桂園服務，金科服務、雅生活服務、弘陽服務、卓越商企服務、時代鄰里等多家物企，也都展開了轟轟烈烈的“瘦身”運動。

今年的業績會上，碧桂園服務（06098.HK）的首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬曾透露，過去一年，碧桂園服務主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規模”。

被碧桂園納入麾下的嘉寶服務，作為昔日跑馬圈地的一員，過去一年在碧桂園服務主導下，也已退出了上海湘潘順物業管理、寧夏安欣物業服務、杭州綠宇物業管理等6家直接控股的子公司，且今年還在繼續退出。