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(資料圖片僅供參考)

文：阿信 我站在地塊的路邊，看了一下手機顯示的72分貝，陷入了沉思…… 此刻我正所處華快連接黃埔大道的立交橋旁，雖然只是下午的3點，還不是高峰期，但如同3D環繞音效般的車流聲，仿佛見證著這個城市的繁華。 旁邊的這塊空地，就是準備在6月20日開拍的員村一橫路地塊。 起拍價4.9萬/㎡，早早預定了廣州地價排行榜TOP10，而且，聽說已經有十幾家房企在蹲守，預計可能大概會觸發搖號，地價奔5萬+去了。

1、地塊優勢明顯，地段和配套非常好，可能是今年新地塊中最核心的地段了。

2、缺點也很明顯，噪音、地塊小、周邊城市界面一般、舊改周期長、小學學位一般。

3、體量小，要做出品質不容易，所以產品一定要有亮點，對開發商的要求比較高。

PART.01地塊實踩地塊位于華快與黃埔大道的交界，華快黃埔大道的出口旁，高峰期必堵路段（開過這個出口的都懂），高峰期的噪音和粉塵可能會更多。 旁邊是金地商置的華南公司總部，還有一些零零星星的公司在附近辦公，公司的高管有可能也會盯緊這塊地。 北面與黃埔大道相隔的，是員村公交首末站，車流量較多，不過現在的公交車都是電車為主，粉塵不多，噪音會有一點影響，夏天會感覺更熱。 地塊非常小，預計只能建2棟樓，基本上沒什么園林，要做品質，要么就做地下會所，要么就在3樓做空中園林，要么就在天臺做泳池，要賣溢價，園林設計會非常關鍵。 可以看看航拍： 華快與黃埔大道屬于天河的兩大重要干線，車流量不會少，車多，樓密，會有城市熱島效應，周邊會特別熱 城市界面會是這個項目的一大劣勢，周邊以老舊小區為主，城市界面不佳。 交通方面，阿信實測，非高峰期，駕車到員村地鐵站約12min，步行難以到達。 不過，距離項目約300米處有在建中13號線二期白馬崗站，現場可以看到中建設置了項目部，現場有不少工人出入。 根據廣東省發展和改革委員會發布的《廣東省2022年重點建設項目計劃》，廣州市軌道交通13號線二期計劃開通時間為2024年，理想狀態下，項目交樓時，地鐵應該就能開通。 地塊的地段真的絕好，旁邊是跑馬場地塊，南面緊挨金融城，未來有skp的變量，周邊圍繞員村、車陂的舊改。 周邊配套成熟，醫院、學校、超市、民政局、高院，都在附近，不過要注意的是，黃埔大道對岸的天府路小學讀不了。 參考廣州日報相關報道，員村一橫路地塊大概會統籌至員村第五小學，目前該學校正在升級翻建，計劃在2023年8月完工，初中則大概率統籌至天河第113中學西校區。小學的學位比較一般。 不利因素是，項目的北部有一個加油站，西部有高壓線。 PART.02項目變量，還要等多久員村一橫路地塊周邊所見即所得，買的就是實收，但買房的目的除了自住，對于富人來說，更重要的是資產配置。 影響資產配置的亮點，一是員村舊改，二是跑馬場的skp落地。 兩者兌現，還要多久？先說員村舊改，這里可以說是天河最難舊改的村落之一 。 首先，員村的舊村、舊廠實在太多，外來人口多，村民不想搬走，權屬問題也較難理清。地圖可以看到，密密麻麻的村屋，這里迸發著大量的小型經濟，每到晚上，很多村民、外來務工人員擺攤賣小吃，產生的收益能養活一家人，所以這些人不想搬走，也不想拆遷。 換一個思路，假如員村舊改啟動，應該會逐步清退一些租戶，比方說員村最大的超市--家樂福。 但阿信查了一下資料，盡管家樂福這兩年已經在廣州關閉多家門店，但員村店依然堅挺，甚至在今年花錢進行了裝修升級。 那可以理解為，目前家樂福還沒有收到要搬遷或停止續約的信息，換句話說，員村舊改進度還未知。

△截取自《信息時報》

盡管員村一直是天河區舊改的重點村落，每次有大型的文件都會把員村拎出來提一提，但是進度的確還沒看到。 二是舊改操刀開發商還未定。從先前流出的信息，目前由珠光與越秀在談，也都開了展廳，但目前還未確定開發商，嗯，執行者都還沒定，這個進度快不了。 假設是珠光拿了，你看瀝滘村舊改前前后后搞了20年，現在也沒有拆多少，沿江一帶重點區域依然沒有動靜。 △瀝滘舊改航拍 假設是越秀拿了，國企做舊改本來就有一些棘手問題，加上還有同樣重要、進度更快的里仁洞村舊改進行，越秀的精力可能會被分流。 所以，員村舊改因為它的位置優越，一定會舊改，但因為操作困難，依然要等待較長周期。 再說跑馬場。 跑馬場幾乎是珠江新城最后一塊大型空地，計劃引進全球頂級商業IP-- skp。 但是，第一，skp的引進目前還在吹風階段，八字還沒一撇；第二，跑馬場目前股權歸屬很復雜，這也是20多年來，這么多開發商溝通此地塊，但依然無果。 PART.03產品猜測起拍價4.9萬/㎡，預計多家開發商爭搶，換句話說，成交樓面價會在5萬+，以理論售價是樓面價2倍推測，地塊需要賣10萬+。 來看看周邊的價格情況。 從一手的角度去看，目前天河在售一手新盤的價格關系如下： 天河一手各盤定價原則為，以CBD核心區對外擴散，越靠近CBD核心區，價格越高。 論核心度，員村一橫路地塊非常扛打，但是他也是一個有缺點的盤，會讓人糾結，距離其最近的一手盤是天麟府臻林，單價已突破15萬/㎡，不過該盤追利潤，所以流速較慢。 從二手角度去看，周邊二手盤眾多，老舊二手價格在3-8萬/㎡不等。 其中黃埔大道對面，有一個同樣再立交橋旁的單體樓小區力迅領筑。

貝殼掛牌單價約在8-9萬/㎡，但成交量非常少，實際能成交的價格，預計在7-8萬/㎡。

員村一橫路地塊作為新的一手樓盤，價格肯定要比二手樓盤更貴，價格應該會高于力迅領筑。 這個單價，在這個地段，小戶型的承價能力不足，可能會錯配，所以預計應該會做100㎡以上的剛改、改善戶型 。 但是做200㎡以上的產品呢，地塊雖然核心，但一體量不大，二沒有景觀加持，2000萬以上的客戶大概不太會選擇這里。 所以猜測，主力的面積段應該會在100-140㎡，不排除會有一部分大于140㎡的產品以滿足改善需求。 員村一橫路地塊的地段非常好，價值來源于整個板塊市場的供應量稀缺，但居住體驗感和感觀實在一般，這就非常考驗開發商對產品的打造力，比方說產品的排布、景觀布置、隔音降噪等等。 要讓客戶為高溢價買單，產品一定要非常優秀，比方說超高使用率的產品、比方說匯景臺的六恒科技、比方說非常貼心的物業服務、比方說具有科技感的交標，把產品做得“更值得”，會讓更多客戶認可。 想了解更多樓市內幕、一手消息，也可以直接加園長，朋友圈看干貨。 1 往期推薦 裂變寶是什