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5月7日，中國人民銀行宣布，降準0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行約0.1個百分點。而LPR與房貸息息相關。在當前降準降息的背景下，提前還房貸劃算嗎？

利率明顯下降

“降準”即降低存款準備金率，是一種政策力度較大的措施。具體而言，降準一方面能向市場注入更多長期資金，保障市場流動性充裕，更好滿足企業和居民的融資需求；另一方面有助于銀行降低資金成本，保持服務實體經濟的持續性，推動企業和居民融資成本降低。

“降息”一般是指降低存款利率和貸款利率。2025年中國人民銀行降低政策工具利率，引導銀行降低存款利率，促進LPR繼續下降，進而降低貸款實際利率，推動企業融資和居民信貸成本穩中有降，減輕企業和居民利息支出負擔。

業內專家表示，本次降準降息有助于優化資金結構，增加金融機構長期穩定資金來源，增強其資金配置能力，以加大對實體經濟的支持力度。同時，對購房人帶來利好。無論是新增還是存量的購房貸款，都有望享受到更低的房貸成本。

中國人民銀行還宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

據了解，2024年5月17日，中國人民銀行發布了《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。根據規定，在此之前已經發放的住房公積金個人住房貸款，將自2025年1月1日起執行新的利率。即1月1日住房公積金貸款利率調整為：首套自住住房5年以下(含5年)貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下(含5年)貸款利率不低于2.775%，5年以上貸款利率不低于3.325%。

專家表示，持續降低公積金貸款利率，可以更好發揮公積金貸款在惠民和支持消費方面的功能，也減少了此前公積金貸款和商貸利差較大的問題。

此前中國人民銀行發布的數據顯示，今年3月份企業新發放貸款(本外幣)加權平均利率約為3.30%，比上年同期低約45個基點；個人住房新發放貸款(本外幣)加權平均利率約為3.1%，比上年同期低約60個基點。

招聯首席研究員董希淼表示，從利率本身看，目前無論是新發放的企業貸款還是住房貸款，利率均較上年明顯下降，也處于歷史低位。

更多用于投資

在利率持續下調背景下，去年，市場出現一波大范圍提前還貸現象，引發銀行業和投資者關注。業內人士表示，去年大范圍提前還貸主要受利率差驅動。2024年存量房貸利率下調至LPR-30個基點(約3.3%)，而2022年前發放的房貸利率普遍在5%以上，利差達1.7個百分點至2.5個百分點。此外，2024年銀行理財收益率大多低于3%，股市波動頻繁，居民缺乏高收益投資渠道，使得提前還貸成為一種“強制儲蓄”手段。加上2024年10月存量房貸利率批量調整政策落地，早期執行固定利率的借款人雖未能享受優惠，但也加快了借款人集中還款節奏。

近期，部分地區的銀行針對購房人提前還款在還款額度、次數和方式等方面作出了一定調整。不少借款人反映，銀行預約還款時間相較于以前有所延長，還款額度也受限，是否意味著房貸還款政策有收緊跡象？

北京市互聯網金融行業協會會長許澤瑋表示，從銀行經營壓力與利率環境變化角度來看，房貸業務是銀行的核心利潤來源之一，提前還貸會導致銀行優質資產流失，進一步加劇銀行“存貸雙降”困境。同時，提前還貸導致銀行短期內需重新配置資金，但當前市場利率下行環境下，再投資收益率偏低，加劇了銀行資金閑置風險。

銀行作為市場化主體，能夠依據自身流動性狀況以及信貸投放節奏動態調整相關政策。由于提前還貸導致房貸規模持續縮水，限制還款政策便成了銀行穩定資產規模的一種“被動選擇”。中國社會科學院金融研究所銀行研究室主任李廣子表示，目前銀行收緊提前還房貸業務僅限于部分區域，并非全國性統一行動，這是銀行為應對內外部環境變化而采取的自主行為，會受到所在區域提前還房貸總體情況、銀行流動性狀況、資金頭寸以及內部業務考核要求等因素影響。

隨著LPR走低，今年是否會再現大范圍提前還貸的現象？李廣子表示，大范圍提前還貸與市場利率走勢直接相關，我國個人住房貸款余額在2023年出現負增長，同比下降1.6%，是自1998年以來的首次負增長；2024年延續了這一趨勢，個人住房貸款余額同比降幅收窄至1.3%。如果居民存款、理財、股票投資等替代投資渠道收益率持續下行，不排除會進一步出現這種情況。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，雖然近期從個別銀行來看，提前還款現象相對較少，但這種情況確實存在，只是尚未形成大規模態勢。這與去年降低存量房貸利率有關，也得益于我國整體經濟形勢的好轉以及房價保持穩定。

許澤瑋表示，雖然短期LPR調整空間有限，但從中長期來看，隨著市場環境變化，LPR仍存在下行預期，將繼續壓縮存量與新增房貸利差。另外，今年《政府工作報告》提出要穩定樓市和股市，這可能會吸引資金更多地流向投資領域，而非用于還貸。

做好資產配置

房地產作為我國的支柱產業，關聯眾多上下游行業，也是普通居民家庭財產的核心組成部分。

天眼查數據研究院研究員彭立峰表示，2025年，房貸利率將呈現“穩中有降”態勢，但降幅受政策協調、市場供需多重約束。已經購房貸款的居民，要密切關注政策動向和LPR調整節點，結合自身財務狀況，靈活調整負債策略，在合規前提下優化資金成本。剛需購房者可把握低利率窗口，改善型需求購房者則需結合區域政策和房價走勢綜合決策。

另外，在當前動態調整的利率環境中，居民需要建立科學的財務決策框架，合理配置家庭資產的關鍵在于平衡提前還款與銀行理財收益等投資收益之間的關系。許澤瑋表示，借款人在權衡提前還款與投資收益時，核心是對比投資年化收益率與房貸利率。若投資年化收益率顯著高于房貸利率，那么選擇投資更為劃算，但要確保收益的穩定性；反之，則提前還款更為適宜。

業內專家表示，家庭財務規劃需要全面考量風險承受能力、資金流動性需求、稅務優化空間以及貸款還款階段等因素。比如，保守型借款人可優先選擇還款以減輕心理壓力，而進取型借款人則可以在保留貸款的同時加大投資力度。總之，借款人應結合利率政策、市場機會以及家庭財務目標，構建個性化的財務模型，靈活且動態地平衡還款與投資之間的關系。

“從理財投資渠道來看，2025年投資者可重點關注結構性存款、純債基金等穩健理財方式，同時留意權益類投資的潛在收益，并且利用公積金轉貸、帶押過戶等政策優化貸款結構。對于高凈值人群可進行多元化資產配置；工薪階層若缺乏投資渠道且房貸利率較高，提前還款可能更為合適，但在操作過程中需要警惕‘轉貸’陷阱，仔細審查合同條款以避免違約，同時要動態監測市場指標，適時調整決策。”許澤瑋說。