申萬宏源宏觀周報 · 第213期：下一輪“中性降息”的時間窗口
(資料圖片僅供參考)
主要內容：
事件：6 月15 日統計局公布5 月70 城房價數據，根據央行“首套住房貸款利率政策動態調整機制”，房貸利率進入二季度評估期，且可估算三季度末有多少城市面臨潛在房貸利率升息壓力，進而得出需要LPR 對沖式“中性降息”的時間窗口以及所需降息幅度。
5 月70 城房價同比繼續回升，二線城市已轉正。70 大中城市新建商品住宅價格指數22Q4 持續環跌，也促成較多城市放寬首套房貸利率下限，但今年2 月70 城房價環比轉正，且持續至5 月（環比0.1%），在此背景下，70 城房價同比由去年底-2.3%的低位持續回升至今年5 月-0.5%，已接近轉正，同期一線城市有所回落，但二線城市（+1.6pct至0.5%）房價同比已轉正，三線城市（+2.3pct 至-1.6%）回升幅度更大。
房價回升后可放寬房貸利率下限城市僅剩大連，大連同步“降息”。根據央行“首套房貸利率動態調整機制”，若評估期內該城市房價連續3 個月環比同比下跌，則可階段性放寬首套房貸利率下限，此前房價壓力較大時超90 城放寬房貸利率下限，但根據最新70 城房價數據（窄口徑），目前僅剩1 個城市可放寬利率下限（大連），在統計局公布數據后，大連6 月15 日也下調首套房貸利率下限。
三季度已有城市需重新上調房貸利率，在房價同比基數快速走低背景下，9 月或有更多城市有“升息”壓力。我們在此前4 月報告《關注潛在的房貸利率上調風險》時已指出，根據央行機制，若評估期內房價連續三月環比同比上漲，則需要重新執行回偏高的全國利率下限，此前放寬利率下限的徐州在三季度已面臨房貸利率重新上調壓力。僅根據5 月數據，目前70 城中已有10%城市房價同比接近轉正，且該類城市近3 月房價同比平均回升2.6 個百分點，雖然近期地產銷售走弱，但房價同比下半年面臨明顯走低的基數，合理估計9 月末或有較多城市房價同比回正，相應面臨利率上調壓力。
關注9 月LPR“中性降息”10bp 可能性。在目前居民購房偏好磨底壓制地產銷售的背景下，降息可能并不直接顯著拉動地產銷售，前期房貸利率大幅下調但居民選擇提前還貸、而非加杠桿購房，也說明了居民購房偏好磨底的影響。但防止房貸利率上行對地產銷售新一輪沖擊是有必要的，也即對沖式“中性降息”之意。我們此前4 月報告時已指出這一可能。而9 月末有較多城市面臨房貸利率內生性上調壓力，且考慮到全國口徑房貸利率上調壓力城市明顯多于70 城窄口徑估算的數據（2.5 倍），因而9 月需要LPR“中性降息”10bp 對沖房貸利率潛在上行壓力，保障最終房貸利率整體平穩。
與此同時，我們維持此前7/8 月有一次“中性降準”25bp 操作的可能性。三季度貨幣乘數同比壓力較大，若不降準，M2 同比增速年底或滑落至7%的較低水平，若三季度降準25bp，年底M2 同比增速有望維持在8%-9%的合理區間內。
風險提示：房地產市場形勢變化。
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