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近日，針對促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的31條意見，發(fā)改委等16部門與機(jī)構(gòu)推出28條措施促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“一個時期以來，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了一些變化，不少民營企業(yè)面臨著一些問題和困難，迫切需要針對新情況，完善促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的體制機(jī)制，提振民營經(jīng)濟(jì)預(yù)期信心，進(jìn)一步激發(fā)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。”

尤其是針對出現(xiàn)經(jīng)營困難的企業(yè)，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》中明確指出：“鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。堅(jiān)持精準(zhǔn)識別、分類施策，對陷入財(cái)務(wù)困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價值的企業(yè)，按照市場化、法治化原則，積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序”。

當(dāng)促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的決心下定，民營經(jīng)濟(jì)無疑將迎來新一波發(fā)展紅利，金科等地產(chǎn)民企或?qū)⑹芤妗?/p>

(資料圖片僅供參考)

據(jù)企業(yè)公告，6月30日，金科與長城國富簽訂《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》。長城國富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體，作為重整投資人參與金科的預(yù)重整程序。如金科進(jìn)入預(yù)重整或重整程序，在公開招募戰(zhàn)略投資人階段，長城國富及/或其指定關(guān)聯(lián)主體有意向作為戰(zhàn)略投資人報(bào)名參與競爭遴選。自協(xié)議簽訂后，成立了工作小組，建立協(xié)調(diào)聯(lián)系機(jī)制，目前已開展現(xiàn)場盡調(diào)，相關(guān)工作進(jìn)展順利。

關(guān)于預(yù)重整最新進(jìn)展，金科10月8日在互動易平臺上回復(fù)稱，“公司向法院申請重整及預(yù)重整涉及大量的前期準(zhǔn)備工作，公司已成立專項(xiàng)小組積極推進(jìn)各項(xiàng)工作。按照2023年7月11日重慶市第五中級人民法院印發(fā)《預(yù)重整工作指引(試行)》的要求，企業(yè)向法院申請重整并同時提交預(yù)重整申請的，人民法院收到申請后經(jīng)審查需滿足‘一完成、三基本’的要求，‘一完成’具體是指完成債務(wù)人財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等全面調(diào)查;‘三基本’是指已基本確定意向投資人、主要債權(quán)人基本同意、重組協(xié)議基本可行。公司向法院提交正式重整及預(yù)重整申請后，如法院受理公司的預(yù)重整申請，后續(xù)將經(jīng)歷法院決定公司進(jìn)行預(yù)重整、指定預(yù)重整輔助機(jī)構(gòu)、公開招募投資人、裁定公司進(jìn)入重整、指定重整管理人、批準(zhǔn)公司重整計(jì)劃等程序。公司正與債權(quán)人及公司所在地政府進(jìn)行積極溝通，依法合規(guī)、積極推進(jìn)相關(guān)工作。目前，各項(xiàng)工作按計(jì)劃順利推進(jìn)，公司也會在達(dá)到信息披露要求節(jié)點(diǎn)時進(jìn)行信息披露”。

房地產(chǎn)行業(yè)走向“破冰”

對于正邁向復(fù)蘇關(guān)鍵時段的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一系列利好政策的出臺，將給企業(yè)帶來積極自救的信心。事實(shí)上，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)源于企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。自2021年地產(chǎn)融資“三道紅線”政策推出以來，地產(chǎn)行業(yè)融資顯著收縮。

此后超過24個月的時間里，房地產(chǎn)市場進(jìn)入長期的深度調(diào)整期。其間，各級監(jiān)管部門推出過多輪穩(wěn)樓市措施，市場也曾一度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但受各種因素影響，復(fù)蘇的局面并未真正確立。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月，全國商品房銷售面積7048萬平方米，為近十年的月度最低水平。8月，該指標(biāo)增至7386萬平方米，也僅僅是近十年的次低水平。

不過，從去年末開始的一系列政策暖風(fēng)影響下，房企運(yùn)營開始逐漸“破冰”，重組計(jì)劃有序推進(jìn)。迄今為止，包括融創(chuàng)、世茂、奧園、旭輝等多家港股上市房企已實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。金科、榮盛等境內(nèi)上市房企也籌備重組，行業(yè)從“快復(fù)蘇”向“穩(wěn)復(fù)蘇”轉(zhuǎn)變。

在整體預(yù)期向好的情況下，出險(xiǎn)房企可通過處置資產(chǎn)、項(xiàng)目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實(shí)現(xiàn)減債降杠桿，推進(jìn)公司經(jīng)營盡快回歸正常。相比推進(jìn)復(fù)牌，化債重組是一個更為持久的過程，其多種可選擇的方案考驗(yàn)著股東、高管、債權(quán)人的智慧和判斷，房企也需要把更多的時間和精力投入其中。

如金科正計(jì)劃通過司法重整模式化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公告，金科于今年5月22日收到重慶端恒建筑工程有限公司發(fā)來的《告知函》。端恒建筑認(rèn)為公司雖不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，金科仍有一定的重生價值和挽救的可能，故向重慶市第五中級人民法院申請對公司進(jìn)行重整。6月30日，金科與長城國富簽訂《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》。

從被申請重整到與專業(yè)化解資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)投機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向，金科以清晰明朗的路徑，按部就班的推進(jìn)重整進(jìn)展，其進(jìn)度在行業(yè)中走在了前列。根據(jù)8月1日披露的最新公告，金科擬向有管轄權(quán)的人民法院申請重整及預(yù)重整，積極通過重整程序依法化解公司債務(wù)、經(jīng)營危機(jī)以及證券合規(guī)問題，引入重整投資人注入流動性以使公司重獲新生。

重整幫助企業(yè)完成涅槃

近年來，隨著法律法規(guī)的完善，一系列重整案件的成功促進(jìn)了該模式社會接受程度的提高。

對深陷困境但仍具有挽救價值、市場前景的企業(yè)來說，重整是引入新的投資者、恢復(fù)正常經(jīng)營的有效手段。有研究表明，直接進(jìn)入清算通常會導(dǎo)致較低的債權(quán)人滿意率和資產(chǎn)處置效率。相較破產(chǎn)清算，重整有助于上市公司恢復(fù)盈利能力、改善財(cái)務(wù)狀況，而不至于退市或清算，亦不失為置之死地而后生之策，也更有利于各方長遠(yuǎn)利益。

例如，2021年7月，方正集團(tuán)的重整被批準(zhǔn)。安永的分析師認(rèn)為，由破產(chǎn)法院和破產(chǎn)管理人領(lǐng)導(dǎo)的破產(chǎn)重組程序加快了對方正集團(tuán)處理，最大限度地恢復(fù)了集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從方正集團(tuán)第一次違約到法院批準(zhǔn)重整計(jì)劃用了581天，遠(yuǎn)少于平均679天;方正集團(tuán)無擔(dān)保債權(quán)人的現(xiàn)金回收率至少達(dá)到31.4%，而平均值僅為23.7%。

借助重整，企業(yè)能靈活運(yùn)用重整程序允許的多種措施，強(qiáng)信心、穩(wěn)預(yù)期、促發(fā)展，達(dá)到恢復(fù)經(jīng)營能力、清償債務(wù)、重組再生的目的。在實(shí)踐中，更不乏企業(yè)通過重整獲得新生的案例，如重整計(jì)劃涉及資產(chǎn)規(guī)模能排到全球第三的海航集團(tuán)，分四個業(yè)務(wù)板塊重整后，其航空板塊迎來了“歷史最好時刻”，拋去歷史包袱，資產(chǎn)負(fù)債率回歸正常，財(cái)務(wù)費(fèi)用降至最低，史上最低飛機(jī)租賃成本讓生產(chǎn)經(jīng)營得到長期保障。最新一期半年報(bào)顯示，海航控股上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入276.36億元，刨除匯兌不可控的因素影響盈利約10億元，期內(nèi)旅客運(yùn)輸2846萬人，同比上升173.90%。

具體到金科，目前公司的重整計(jì)劃得到了多方的認(rèn)可，也已與戰(zhàn)投方達(dá)成協(xié)議。據(jù)公司披露，5月25日，重慶市房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和維穩(wěn)處突工作專班深入金科調(diào)研，表示對金科提出的有關(guān)意見建議，將在合法合規(guī)的前提下全力支持、促進(jìn)金科正常經(jīng)營。另據(jù)相關(guān)人士透露，相關(guān)機(jī)構(gòu)已對公司完成競調(diào)，結(jié)果向好，“引進(jìn)戰(zhàn)投進(jìn)展順利，也得到了重慶市委、市政府及各級部門的大力支持”。

同時，金科重整也獲得了債權(quán)人的理解、支持。在歷次公告中，金科多次表示，公司將積極支持、推動相關(guān)司法重整和引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的工作，化解存量債務(wù)及流動性風(fēng)險(xiǎn)，提升持續(xù)經(jīng)營能力，改善經(jīng)營業(yè)績，保護(hù)全體債權(quán)人和投資人的合法權(quán)益。為此公司成立了專項(xiàng)工作小組，積極支持、強(qiáng)力推動公司重整工作，化解公司存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)工作人員透露，金科始終與相關(guān)債權(quán)人就重整相關(guān)事宜保持溝通，債權(quán)人對公司的重整方案路徑等也表示理解并比較支持。

通過重整，公司不僅能化解債務(wù)危機(jī)，避免債權(quán)人因企業(yè)“硬著陸”而產(chǎn)生的高額損失，保住市場主體;還保障了公司、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)數(shù)萬人就業(yè)，最大程度地保護(hù)了債權(quán)人及各方的合法權(quán)益。同時，這還將為挽救大型民營企業(yè)脫離困境、服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

司法重整與堅(jiān)持發(fā)展兩手抓

與此同時，憑借公司數(shù)年如一日深耕主業(yè)積累的社會口碑，金科的財(cái)務(wù)重整和業(yè)務(wù)重整正在有序推進(jìn)。在引戰(zhàn)重整的利好下，金科達(dá)成多項(xiàng)展期，11只存續(xù)期公司債券及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品展期議案均獲持有人會議表決通過，涉及本金金額111.97億元。

面對新的行業(yè)發(fā)展形勢，金科也在積極謀劃新的發(fā)展定位和發(fā)展戰(zhàn)略，提升公司穿越行業(yè)周期的能力，并提出“一低二高三舉四新”的發(fā)展思路，“一低”是發(fā)展導(dǎo)向，指低負(fù)債，穩(wěn)發(fā)展;“二高”是發(fā)展原則，指要用高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)效作為未來對各項(xiàng)工作的原則要求;“三舉”是發(fā)展模式，指實(shí)施“輕重并舉，租售并舉，增存并舉”的發(fā)展新模式;“四新”是發(fā)展策略，實(shí)施新定位、新能力、新賽道，新形象等核心策略。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的深度調(diào)整，金科認(rèn)為只有通過智能化、綠色化、高端化、工業(yè)化的“四化”新產(chǎn)品定位，聚焦中高端的改善型產(chǎn)品，匹配高品質(zhì)的客戶服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力、服務(wù)力的革命性提升，并形成強(qiáng)大的市場競爭力。

在行業(yè)深度調(diào)整階段，金科秉承“不躺平”的心態(tài)，把“保交樓、穩(wěn)民生”作為首要經(jīng)營任務(wù)，有序推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。據(jù)企業(yè)官微最新消息，2023年1-9月，金科累計(jì)交付項(xiàng)目174個、交付批次281個、交付住宅及商業(yè)100488萬套、交付面積約1475萬平方米。據(jù)中指研究院發(fā)布的“2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模排行榜”顯示，金科當(dāng)時的交付規(guī)模位列行業(yè)第7位。

以人才為第一資源的金科，在高速增長期獲得了高素質(zhì)人才紅利，致力于打造素質(zhì)高、能力強(qiáng)、忠誠擔(dān)當(dāng)、德才兼?zhèn)洹F(tuán)結(jié)創(chuàng)新、作風(fēng)優(yōu)良、能打勝仗的金科鐵軍;這批“金科鐵軍”也在行業(yè)的波動期呈現(xiàn)出高度的穩(wěn)定性，即使經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整，金科的核心管理層和業(yè)務(wù)骨干團(tuán)隊(duì)仍保持了86%以上的穩(wěn)定性。上半年，金科董監(jiān)高及核心骨干還與控股股東一起，以自有資金通過二級市場集中競價方式增持公司股份，進(jìn)一步彰顯對金科未來發(fā)展的信心。

有分析指出，這一輪樓市調(diào)整暴露了傳統(tǒng)高杠桿經(jīng)營模式帶來的資金端風(fēng)險(xiǎn)，房企紛紛探索新發(fā)展模式，向多元化輕重并舉轉(zhuǎn)型。對于房企來說，低成本、高收益的輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)增長空間可觀。在目前的政策和市場背景下，行業(yè)發(fā)展從增量逐步轉(zhuǎn)向存量市場，發(fā)展邏輯更加偏向長期主義，房地產(chǎn)企業(yè)需要順勢而為，在夯實(shí)開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，探索新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。多元化業(yè)務(wù)作為房企開拓存量市場的主要抓手，是企業(yè)從銷售模式轉(zhuǎn)向經(jīng)營模式的必經(jīng)之路，未來將會扮演更加重要的角色。

值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列調(diào)整下也開始筑底，最新數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企9月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期，逾六成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。在行業(yè)新發(fā)展階段中，一手推進(jìn)司法重整，一手抓多元經(jīng)營，低調(diào)務(wù)實(shí)的金科正在謀求“魚和熊掌”的兼得。