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7月1日，北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年1—6月，北京市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽88575套，逼近9萬(wàn)套，創(chuàng)三年以來(lái)同期新高。二手房全口徑網(wǎng)簽量突破9萬(wàn)套。分析指出，年內(nèi)，北京二手房走過(guò)了從政策驅(qū)動(dòng)到自主調(diào)節(jié)的周期。在掛牌房源超16萬(wàn)套的背景下，北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期。

三年新高

(資料圖片僅供參考)

隨著6月結(jié)束，北京二手房市場(chǎng)在政策刺激下逐漸升溫，購(gòu)房者信心快速修復(fù)。2025年1—6月，北京二手住宅總網(wǎng)簽量達(dá)88575套。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年上半年二手房網(wǎng)簽量也為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。

通過(guò)數(shù)據(jù)不難看出，自2024年起，一系列房地產(chǎn)利好政策陸續(xù)落地北京，對(duì)二手房市場(chǎng)的刺激作用貫穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手住宅網(wǎng)簽量分別為12480、11876、19234、15569、14277套。

從成交量趨勢(shì)來(lái)看，2025年3月、4月在政策效應(yīng)持續(xù)釋放疊加入學(xué)置業(yè)需求的帶動(dòng)下，二手房成交需求集中釋放，網(wǎng)簽量觸頂，隨后市場(chǎng)逐步自然回落。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量15139套，環(huán)比5月上漲6%，同比微漲1%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，與2024年6月政策拉動(dòng)的情形不同，2025年6月的市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出獨(dú)特特征。隨著前期政策效應(yīng)逐步衰減，2025年6月北京二手房市場(chǎng)依托自身供需調(diào)節(jié)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽量的逆勢(shì)上揚(yáng)，充分顯示出北京二手房市場(chǎng)自我修復(fù)與調(diào)節(jié)能力的增強(qiáng)。

“當(dāng)前二手房市場(chǎng)連續(xù)2個(gè)月網(wǎng)簽量維持1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)套區(qū)間波動(dòng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，正處于存量?jī)?yōu)化的關(guān)鍵調(diào)整期。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅強(qiáng)調(diào)，鑒于掛牌房源量在16萬(wàn)套以上的規(guī)模基礎(chǔ)上，市場(chǎng)正通過(guò)自主調(diào)節(jié)逐步構(gòu)建新的平衡機(jī)制。從去化邏輯看，月度2萬(wàn)套左右的網(wǎng)簽量是推動(dòng)供需關(guān)系優(yōu)化的重要支點(diǎn)，今年3月的階段性突破已為市場(chǎng)提供了積極信號(hào)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整至合理區(qū)間，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激需求釋放，形成“價(jià)格回調(diào)—成交回升”的自我調(diào)節(jié)機(jī)制。他表示，這種機(jī)制的底層支撐是價(jià)格已觸達(dá)購(gòu)房者心理預(yù)期閾值，使得市場(chǎng)成交對(duì)政策加碼的依賴性減弱，轉(zhuǎn)而通過(guò)價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)供需平衡。

膠著博弈

經(jīng)歷此前“小陽(yáng)春”后，6月北京樓市進(jìn)入了平穩(wěn)期。購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩，小業(yè)主守住掛牌價(jià)不再降低，供需雙方價(jià)格博弈呈現(xiàn)加劇態(tài)勢(shì)。

二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一年多的價(jià)格調(diào)整期后，“價(jià)格觸底”似乎正逐漸成為二手房經(jīng)紀(jì)人的一致共識(shí)。北京商報(bào)記者在大興區(qū)亦莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王倩的電腦上看到，近20套130平方米的房源中，進(jìn)行過(guò)調(diào)價(jià)操作的房源不足5套。

“二手房市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)。”王倩以近期一套帶看35次的精選房源為例，她表示，該套房源在其同小區(qū)的10余套掛牌房源中，憑借中間樓層和掛牌價(jià)處于中位數(shù)的優(yōu)勢(shì)獲得較多購(gòu)房者關(guān)注，但房源掛牌近2個(gè)月時(shí)間并未成交。

究其原因，議價(jià)空間縮小未達(dá)到購(gòu)房者心理價(jià)位成為關(guān)鍵。王倩表示，有一組強(qiáng)意愿購(gòu)房者在與小業(yè)主協(xié)商價(jià)格時(shí)，因20萬(wàn)元的降價(jià)幅度超出小業(yè)主可接受范圍，最終未達(dá)成一致。

同樣的情況還發(fā)生在豐臺(tái)區(qū)成壽寺片區(qū)，該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王東新表示，在近期成交的4組房源中，一位小業(yè)主在已經(jīng)選購(gòu)好新房的情況下，將此前掛牌的小面積剛需型房源的價(jià)格下調(diào)了近20萬(wàn)元，調(diào)價(jià)后第5天便有購(gòu)房者洽談，最終在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上讓利10萬(wàn)元，從調(diào)價(jià)到簽約僅用一周時(shí)間。

“從不同類型房源的價(jià)值分化邏輯來(lái)看，核心驅(qū)動(dòng)因素仍與市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。”郭毅分析稱，在過(guò)去30年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中，市場(chǎng)供應(yīng)以剛需及剛改類產(chǎn)品為主，導(dǎo)致改善型二手房在存量市場(chǎng)中的占比長(zhǎng)期偏低。而當(dāng)前需求端已完成一輪迭代，改善型需求成為市場(chǎng)主力。

郭毅表示，在此背景下，改善型二手房因供應(yīng)稀缺、需求旺盛，疊加其價(jià)格相較新房存在一定優(yōu)勢(shì)，已逐步進(jìn)入供需平衡狀態(tài)，后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)下行的可能性顯著減弱。

“雙軌運(yùn)行”

剛需房源議價(jià)空間相比改善及高端住宅仍有較大空間，但不容忽視的是，剛需房源仍是各片區(qū)成交量最大的戶型。

王倩告訴北京商報(bào)記者，在近期成交的6套房源中，剛需房源因其總價(jià)低、功能性適配、流通性強(qiáng)等諸多優(yōu)勢(shì)，成功簽單的房源占到5套。

朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李愛(ài)琴告訴北京商報(bào)記者，剛需房源在二手房市場(chǎng)屬于“硬通貨”，往往是年輕置業(yè)人群購(gòu)房過(guò)渡期的首選。但是有一點(diǎn)值得注意，剛需房源抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，價(jià)格波動(dòng)幅度相比改善房源、高端改善房源較大。

剛需房源快速成交的同時(shí)，改善型房源成交量也有所提升。李愛(ài)琴表示，朝陽(yáng)板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來(lái)看，板塊剛需改善房源也就是面積段在110—140平方米的房源掛牌較少，所以也就形成兩端發(fā)力的差異化格局。

“此前出售的10套房源中，剛需房源和改善型房源占比約為8：2，而現(xiàn)在被縮小至7：3。”李愛(ài)琴表示，從市場(chǎng)表現(xiàn)上來(lái)看，改善型房源價(jià)格已經(jīng)觸底，下降空間有限，雖然總價(jià)均為1000萬(wàn)元以上，但是購(gòu)買該類型房源的客群信心更為充足，成交量也隨之上升。

郭毅表示，對(duì)于改善型二手房而言，賣家群體普遍具備較深厚的資金與房產(chǎn)積累，變現(xiàn)緊迫性較低，加之其對(duì)房源價(jià)值的評(píng)估更為理性，不會(huì)因短期市場(chǎng)波動(dòng)而大幅讓利。這種基于價(jià)值認(rèn)知的堅(jiān)守，使得改善型二手房?jī)r(jià)格亦呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配與賣家心理預(yù)期共同構(gòu)成了不同房源價(jià)值分化的底層邏輯，推動(dòng)市場(chǎng)向差異化穩(wěn)定格局演進(jìn)。