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6月16日，天風證券發布房地產統計局5月數據點評。

（一）5 月銷售增速回落，但表現好于預期

1）銷售金額：1-5 月銷售金額同比+8.4%，增速較 1-4 月回落 0.4pct；5 月單月銷售金額同比+6.8%，增幅較 4 月收窄 21.1pct。2）銷售面積：1-5 月銷售面積同比-0.9%，增速較1-4 月回落 0.5pct；5 月單月銷售面積同比-3.0%，增速較 4 月收窄 8.4pct。分析原因，我們認為增速走弱可能并不代表地產內生需求真實的下滑。一方面，增速指標可能受到一些擾動因素影響，如 1）地產需求在季度之間的挪移的影響；2）節假日影響；3）部分企業推盤節奏提前等。另一方面，疫后積壓需求釋放結束，房地產市場逐步進入常態化恢復運行態勢，短期表現為銷售增長中樞下移。結合國民經濟綜合統計司司長的表態，房地產市場總體平穩，還在緩慢恢復，我們認為需求下方仍然存在一定支撐。

(資料圖)

展望 6 月，銷售行情或仍較寡淡，但政策預期正同步升溫。截止 6 月 10 日，我們監測的 60城新房高頻成交月度同比-13%，增速較 5 月仍在下滑（5 月：同比+8%），除去去年 6 月高基數影響外，基本面復蘇動能減弱同樣導致房企推貨意愿相對薄弱。根據 CRIC 調研結果，供應弱勢或對成交放量形成制約，故我們預計 6 月銷售邊際或仍將承壓。但與此同時，市場對需求側政策刺激預期也在同步抬升。近期已有積極信號釋放，如降息為房貸利率繼續下行打開空間。我們認為對地產需求側配套政策的出臺節奏、力度及兌現效果的判斷應是下階段的關注點，也將很大程度決定下半年地產基本面的走勢。

（二）多重因素影響，開發建設仍較低迷

1）開發投資：1-5 月房地產開發投資累計完成額同比-7.2%，累計增速較 1-4 月下降 1.0pct。5 月單月開發投資同比-10.5%，增速較 4 月下滑 3.3pct。2）新開工：1-5 月房屋新開工面積累計同比-22.6%，累計增速較 1-4 月下降 1.4pct；單月新開工面積同比-27.3%，較 4月持平。3）施工：1-5 月房屋施工面積累計同比-6.2%，累計增速較 1-4 月下降 0.6pct；單月施工面積同比-41.2%，較 4 月下滑 4.9pct；4）竣工：1-5 月房屋竣工面積累計同比+19.6%，累計增速較 1-4 月上升 0.8pct；單月竣工面積同比 24.4%，較 4 月下降 17.6pct。5 月房地產投資及開發建設指標均繼續回落，去年行業拿地規模下滑對投資建設的影響仍在持續。開發投資單月同比降幅自年初以來首次突破雙位數；開竣工均未能延續此前單月增速改善態勢；施工單月降幅繼續擴大；銷售回落壓力加劇了房企對后續市場擔憂，故其對土地投資及開發進程推動均較保守。針對投資端后續趨勢，我們維持此前判斷：1)短期受銷售復蘇節奏牽制，開發投資、開工、施工端修復或仍較為弱勢；2)下半年受益于上半年更高質量地塊推出，開工、施工具備修復空間；3）保交樓”推動下竣工端韌性良好。若下半年有更多組合政策出臺，我們認為涉及“保交樓”的增量政策出臺的可能性也相對較高。

（三） 受外部融資需求拖累，到位資金降幅擴大

1-5 月全國房地產開發企業到位資金同比-6.6%，較 1-4 月下降 0.2pct。5 月單月到位資金同比-7.4%，較 4 月下降 10.8pct。

其中：1）銷售回款：1-5 月定金及預收款累計同比+4.4%，較 1-4 月上升 0.4pct；5 月單月同比+6.0%，較4月下降25.2pct 。1-5月個人按揭貸款同比+6.5%，較1-4月上升4.0pct；5 月單月同比+25.4%，較 4 月上升 2.0pct。2）外部融資：1-5 月國內貸款同比-10.5%，較 1-4 月下降 0.5pct；5 月單月同比-13.4%，較 4 月下降 1.7pct；1-5 月自籌資金同比-21.6%，較 1-4 月下降 2.2pct；5 月單月同比-29.2%，較 4 月下降 4.8pct。

5 月，房地產開發企業到位資金累計同比降幅擴大，主要受外部融資分項拖累。分融資渠道看，與銷售回款相關相關的定金及預收款、個人按揭貸款，累計同比均在繼續改善；其中，定金及預收款單月同比增幅回落明顯（收窄 25pct），與單月銷售金額表現基本一致（收窄 21pct），影響到位資金增速。外部融資端，國內貸款與自籌資金累計同比降幅呈擴大趨勢，國內貸款單月同比降幅最大，主要或受銷售及土地市場走弱，外部融資需求減少影響，房企當前更注重倚賴內生現金流。整體來看，我們認為需求端政策適當靠前發力的必要性或已具備，以推動銷售企穩來增強房企信心，進而拉動其投融資需求的回升。

投資建議：當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續表現，逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利率逐步下調，需求端青島新政指引托底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。標的方面，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發展）、③格局優化（天地源、華發股份、越秀地產）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、金地集團）。

風險提示：地產銷售、竣工表現不及預期；開發投資、新開工、施工等指標恢復不及預期；因城施策力度不及預期