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對(duì)于2022年的香港樓市給出了這樣的評(píng)價(jià)：2022年住宅物業(yè)市場(chǎng)失去動(dòng)力。不過(guò)，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者觀察，進(jìn)入2023年以來(lái)，香港樓市一反2022年態(tài)勢(shì)，成交量和住宅售價(jià)均見(jiàn)反彈。

6月4日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示，今年首四個(gè)月住宅物業(yè)交投量（成交量）回升至每月平均約4600宗水平，較去年同期（即正值第五波疫情高峰之際）大增逾六成。整體住宅售價(jià)和租金指數(shù)今年首四個(gè)月與去年12月底比較分別回升5.8%和1.5%。香港將繼續(xù)努力提速、提量，全方位增加房屋土地供應(yīng)，以回應(yīng)市民對(duì)改善居住環(huán)境的迫切需要。

(資料圖片)

時(shí)隔一日，即6月5日，陳茂波在立法會(huì)財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)會(huì)議上表示，暫時(shí)無(wú)意調(diào)整樓市“辣招”，但政府會(huì)密切留意樓市，“可能的話，再寬松一下，未曾有物業(yè)但想買(mǎi)樓自用的朋友的按揭成數(shù)比例，這個(gè)我會(huì)考慮。”

按照香港目前的規(guī)定，香港居民首次購(gòu)買(mǎi)總價(jià)1000萬(wàn)港元及以下的私人住宅物業(yè)最多可以借到9成貸款。如果再放寬貸款比例，則接近于零首付。

“優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要”

按照陳茂波的說(shuō)法，在可行的情況下，會(huì)考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數(shù)比例。政府推出樓市“辣招”后，炒風(fēng)并不熾熱，但房屋供應(yīng)仍然相對(duì)有限情況之下，要優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要，政府的房屋政策會(huì)以本地人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)自住為優(yōu)先，物業(yè)“是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

香港2022年修訂按揭保險(xiǎn)計(jì)劃。 截圖自香港特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案網(wǎng)站

據(jù)記者了解，2022年香港特區(qū)政府放寬按揭保險(xiǎn)的成數(shù)門(mén)檻，香港居民首次置業(yè)人士申請(qǐng)最高九成按揭貸款的房?jī)r(jià)上限由之前的800萬(wàn)港元提升至1000萬(wàn)港元，申請(qǐng)最高八成按揭貸款的房?jī)r(jià)上限由1000萬(wàn)港元提升至1200萬(wàn)港元。

彼時(shí)，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)表示，“我們放寬按保的成數(shù)主要是考慮到現(xiàn)時(shí)的市況和未來(lái)的供應(yīng)，我們就此放寬一些，讓有需要購(gòu)買(mǎi)物業(yè)自住的朋友，或是已擁有物業(yè)但希望換成較大單位的朋友能夠容易做到，而在此過(guò)程中，以現(xiàn)時(shí)市況不至于會(huì)對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成推動(dòng)的作用。”

按保即按揭保險(xiǎn)。根據(jù)香港金融管理局發(fā)布的指引，按揭保險(xiǎn)計(jì)劃為銀行提供按揭保險(xiǎn)，使銀行可以提供高成數(shù)的按揭貸款而毋須承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，2022年已是香港特區(qū)政府第二次放寬按揭保險(xiǎn)計(jì)劃。早在2019年，按揭保險(xiǎn)計(jì)劃適用的樓價(jià)上限由原來(lái)400萬(wàn)港元放寬至800萬(wàn)港元。

圖源：香港按揭證券有限公司官網(wǎng)

需要注意的是，陳茂波是在回應(yīng)香港地產(chǎn)界相關(guān)人士向政府提議“減辣”或者“撤辣”從而進(jìn)一步讓樓市活躍時(shí)，提及的“考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數(shù)比例”。

“減辣”“撤辣”中的“辣”是指香港樓市實(shí)施的“辣招”。所謂“辣招”，是指香港目前各項(xiàng)住宅物業(yè)需求管理措施。據(jù)了解，目前香港樓市實(shí)施的“辣招”包括從價(jià)印花稅、買(mǎi)家印花稅和額外印花稅。有媒體報(bào)道指出，“辣招”的出現(xiàn)是為了加重非香港永久居民住宅物業(yè)買(mǎi)家及香港居民短線炒家的交易成本。

5月底，香港差餉物業(yè)估價(jià)署（簡(jiǎn)稱(chēng)“香港差估署”）最新公布，香港4月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)354.2點(diǎn)，按月升0.54%，連升4個(gè)月，創(chuàng)7個(gè)月高位，按年則跌8%。總結(jié)香港今年首4個(gè)月，樓價(jià)指數(shù)累升5.83%。

為何在香港樓市持續(xù)回暖的情況下，地產(chǎn)界相關(guān)人士仍要提議政府進(jìn)一步放松樓市？

對(duì)此，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在6月10日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“香港樓市2022年整體比較低迷，整體價(jià)格下滑了15%左右。今年一季度表現(xiàn)有一定程度的回升，二季度又進(jìn)入一個(gè)橫盤(pán)期，整體上（去年加今年）相對(duì)以前來(lái)說(shuō)比較弱勢(shì)的，所以開(kāi)發(fā)商呼吁‘減辣’來(lái)維持市場(chǎng)穩(wěn)定。”

不過(guò)，在上述情況下，香港特區(qū)政府寧愿調(diào)整首付比例來(lái)活躍香港樓市，都不肯調(diào)整“辣招”。鄧浩志表示，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲多年，即使政府中途想要調(diào)整房?jī)r(jià)，但因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)實(shí)施寬松的貨幣政策，導(dǎo)致美國(guó)“放水”，最終影響到香港的資金量，并進(jìn)一步拉升了房?jī)r(jià)。

“香港樓市已經(jīng)活躍了很長(zhǎng)時(shí)間，（房?jī)r(jià)）累計(jì)升幅很大且位于在全球前列，所以特區(qū)政府堅(jiān)持不松（辣招），還是有考慮的，避免泡沫過(guò)大。”鄧浩志說(shuō)道。

“人才來(lái)港對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)影響不大”

陳茂波在6月5日仍提及，中短期而言，人才來(lái)港對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，當(dāng)中租賃市場(chǎng)受影響會(huì)較旺盛；但由于樓市購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)仍然設(shè)有需求管理措施，相信初期置業(yè)的比例不會(huì)太高。

值得注意的是，2022年10月19日，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超在任內(nèi)首份施政報(bào)告中提出多項(xiàng)“搶人才”措施，包括優(yōu)化現(xiàn)有多項(xiàng)輸入人才計(jì)劃，加強(qiáng)吸引力。同時(shí)，李家超還指出，合資格外來(lái)人才在成為香港永久性居民后，可申請(qǐng)退還在港置業(yè)已繳付額外的印花稅。

彼時(shí)，李家超表示，將向合資格外來(lái)人才退還在港置業(yè)額外的印花稅。合資格外來(lái)人才如在今天（2022年10月19日）或以后在港置業(yè)，可于居港7年并成為香港永久性居民后，就其已購(gòu)入并仍然持有的首個(gè)住宅物業(yè)，申請(qǐng)退還已繳付的買(mǎi)家印花稅及新住宅印花稅（但仍須繳交按“第二標(biāo)準(zhǔn)稅率”計(jì)算的從價(jià)印花稅）。這將使有關(guān)人士的印花稅負(fù)擔(dān)與首次置業(yè)的香港永久性居民看齊。有關(guān)安排適用于任何在今天（2022年10月19日）或以后簽署的“買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。

此外，香港政務(wù)司司長(zhǎng)陳國(guó)基也對(duì)施政報(bào)告中提出的“搶人才”政策進(jìn)行解釋。他表示，香港特區(qū)政府希望能在2023年至2025年期間，每年通過(guò)各項(xiàng)人才入境計(jì)劃輸入累計(jì)至少3.5萬(wàn)名預(yù)計(jì)逗留至少12個(gè)月的人才的績(jī)效指標(biāo)，即3年吸引逾10萬(wàn)高端人才來(lái)港。

而據(jù)香港商報(bào)報(bào)道，有議員指出，香港特區(qū)政府推出吸引人才計(jì)劃后，相關(guān)人士抵港要租賃物業(yè)，擔(dān)心未來(lái)租務(wù)市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)短缺，有機(jī)會(huì)帶動(dòng)租金大幅上升。同時(shí)，還有議員關(guān)注香港特區(qū)政府落實(shí)“搶人才”措施后，如何影響香港樓市。對(duì)此，陳茂波除了上述提及的回應(yīng)外，還強(qiáng)調(diào)特區(qū)政府將謹(jǐn)慎行事，避免樓市飛升。

鄧浩志則表示，香港人才政策的調(diào)整，能更加吸引國(guó)內(nèi)人才進(jìn)入香港工作、生活，但這對(duì)樓市而言屬于中等偏弱程度的利好。整體而言，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是跟美國(guó)貨幣政策緊密相連。“香港是聯(lián)系匯率制度，為了維持匯率要做出調(diào)整。現(xiàn)在美國(guó)持續(xù)的加息，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)進(jìn)入放緩甚至衰退（狀態(tài)），這個(gè)也會(huì)直接影響到香港的購(gòu)買(mǎi)力。由于美國(guó)連續(xù)加息，使得香港貸款的利息比較高，這對(duì)貸款者而言不太友好。同時(shí)，美國(guó)的資金流回（美國(guó)）國(guó)內(nèi)，熱錢(qián)減少，使得香港的購(gòu)買(mǎi)力下降。”鄧浩志說(shuō)。

鄧浩志也提及，香港樓市仍能吸引外來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力，如4月底新加坡額外印花稅的調(diào)整會(huì)直接影響香港樓市。

4月26日，新加坡政府公布樓市降溫新政。其中，將提高購(gòu)買(mǎi)任何房產(chǎn)的外國(guó)人的額外買(mǎi)家印花稅（Additional Buyers Stamp Duty，簡(jiǎn)稱(chēng)ABSD）至60%。這意味著以后外國(guó)人想要在新加坡買(mǎi)價(jià)值100萬(wàn)元的房子，其至少需要繳納60萬(wàn)元的ABSD。

“新加坡跟香港一樣，房?jī)r(jià)也是很高。現(xiàn)在（中國(guó)）內(nèi)地以外，置業(yè)優(yōu)選的兩個(gè)地方，一個(gè)是中國(guó)香港，一個(gè)是新加坡。當(dāng)新加坡（買(mǎi)房）的條件提高之后，我相信有一部分會(huì)轉(zhuǎn)而考慮香港。”鄧浩志說(shuō)道。

此外，陳茂波還在6月5日表示，香港第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.7%，終止連續(xù)四季的跌勢(shì)，在《財(cái)政預(yù)算案》預(yù)料今年全年本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.5%至5.5%，如果外圍環(huán)境沒(méi)有太大變化，可望實(shí)現(xiàn)相關(guān)估算范圍中較高的增幅。展望第二及第三季訪港旅客及本地消費(fèi)，仍是香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿Γ鈬h(huán)境挑戰(zhàn)重重，今年經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較高。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）